주식, 부동산 투자 수익률 지표 산정 방법 (현금수익률, 내부수익률, ROE, ROA 등)

우리가 투자를 하면 보통 수익에서 투자금을 나눠서 수익률을 계산하죠?

근데, 투자기간 동안 수익률을 계산하는 다양한 산식이 있습니다.

 

 Cash on Cash Return, IRR(내부수익률), ROE(자기자본이익률), ROA(총자산이익률), NOI(순영업이익) 등 다양한 지표가 사용됩니다.

 

이번 글에서는 주식과 부동산 투자에서 자주 사용되는 주요 수익률 산출 방법과 개념을 설명하고, 각각의 계산 예시를 통해 이해를 돕겠습니다.

 

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1. Cash on Cash Return (현금수익률)

📌 개념

Cash on Cash Return(CoC)은 투자한 자기자본 대비 연간 현금 흐름(순수익)이 얼마나 되는지를 나타내는 지표입니다. 부동산 투자에서 자주 사용되며, 주식 투자에서도 배당 수익률을 계산할 때 유사한 개념으로 활용됩니다.

📌 산식

Cash on Cash Return(%)=(연간 순현금흐름투자한 자기자본)×100Cash on Cash Return(%)=(투자한 자기자본연간 순현금흐름​)×100

📌 예제

• 한 투자자가 50만 달러짜리 부동산을 구입하면서, 20만 달러를 자기자본으로 투자하고, 나머지는 대출로 충당했다고 가정
• 1년간 임대료 수익과 기타 비용을 계산한 후, 연간 순현금흐름이 $20,000 발생

Cash on Cash Return=(20,000200,000)×100=10%Cash on Cash Return=(200,00020,000​)×100=10%

즉, 이 투자자는 연간 10%의 현금 수익률을 얻고 있다는 의미입니다.

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2. IRR (Internal Rate of Return, 내부수익률)

📌 개념

IRR(내부수익률)은 투자에서 발생하는 미래 현금흐름의 현재 가치(PV, Present Value)를 0으로 만드는 할인율을 의미합니다. 보통 시간이 지날수록 현금가치는 낮아지기 때문에, 감소되는 가치를 반영해서 계산한다고 의미하면 됩니다. 즉, 투자 기간 동안 발생하는 모든 수익을 감안했을 때, 연평균 수익률을 몇 %로 가정해야 투자금 회수가 가능한지를 계산하는 지표입니다.

IRR은 시간 가치(Time Value of Money, TVM)를 고려하기 때문에 장기 투자에서 중요한 역할을 합니다.

📌 산식

IRR 공식은 다음과 같습니다.

0=∑t=0nCt(1+IRR)t0=t=0∑n​(1+IRR)tCt​​

여기서,

• CtCt​ = t년 차의 현금흐름
• nn = 투자 기간(년)
• IRRIRR = 내부수익률

📌 예제

• 한 투자자가 100만 달러를 투자하고, 1년 차부터 4년 차까지 각각 $30,000, $40,000, $50,000, $60,000의 현금흐름을 받았으며, 5년 차에 $1,200,000을 회수했다고 가정

IRR을 계산하는 산식은 엄청 복잡하기 때문에 직접 손으로 계산하기 보다는, 엑셀의 IRR (혹은 XIRR)함수나 금융 계산기를 사용하면 쉽게 구할 수 있습니다.
이 경우 IRR은 약 **11.8%**가 됩니다.

그러면, 연평균 수익률을 11.8%로 가정해야 5년동안 투자금 

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3. ROE (Return on Equity, 자기자본이익률)

📌 개념

ROE(자기자본이익률)는 기업이 주주의 투자금 대비 얼마나 효율적으로 이익을 창출했는지를 나타내는 지표입니다.

📌 산식

ROE(%)=(순이익자기자본)×100ROE(%)=(자기자본순이익​)×100

📌 예제

• 한 기업의 자기자본이 $1,000,000이고, 연간 순이익이 $150,000이라면

ROE=(150,0001,000,000)×100=15%ROE=(1,000,000150,000​)×100=15%

즉, 주주는 자기자본 대비 15%의 수익률을 얻었다는 의미입니다.

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4. ROA (Return on Assets, 총자산이익률)

📌 개념

ROA(총자산이익률)는 기업이 보유한 총자산을 활용하여 얼마만큼의 이익을 창출했는지를 측정하는 지표입니다.

📌 산식

ROA(%)=(순이익총자산)×100ROA(%)=(총자산순이익​)×100

📌 예제

• 한 기업의 총자산이 $5,000,000이고, 연간 순이익이 $250,000이라면

ROA=(250,0005,000,000)×100=5%ROA=(5,000,000250,000​)×100=5%

즉, 기업은 보유한 자산 대비 5%의 수익을 창출했다는 의미입니다.

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5. NOI (Net Operating Income, 순영업이익)

📌 개념

NOI(순영업이익)는 부동산 투자에서 임대 수익에서 운영비용을 제외한 순수한 영업 이익을 나타내는 지표입니다.

📌 산식

NOI=총 임대 수익−운영비용NOI=총 임대 수익−운영비용

📌 예제

• 한 부동산의 연간 임대 수익이 $80,000이고, 운영비용(세금, 보험, 유지보수 등)이 $20,000이라면

NOI=80,000−20,000=60,000NOI=80,000−20,000=60,000

즉, 부동산 투자자는 연간 $60,000의 순영업이익을 얻고 있다는 의미입니다.

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자산 투자의 수익성을 분석할 때는 여러 지표를 함께 고려하는 것이 중요합니다.

• 단기 현금흐름이 중요한 투자 → Cash on Cash Return을 고려
• 장기 투자에서 총 수익률 분석 → IRR(내부수익률) 활용
• 기업 투자의 수익성 평가 → ROE(자기자본이익률), ROA(총자산이익률) 분석
• 부동산 수익성 분석 → NOI(순영업이익), Cash on Cash Return 활용. 특히, 우리 개인이 사는 주택 말고 국민연금과 같은 기관투자자가 부동산, 인프라와 같은 장기 프로젝트에서 수익률 산정 목적으로 IRR(내부수익률)도 활용합니다.

각 지표를 적절히 활용하면 보다 정확한 투자 결정을 내릴 수 있습니다.